Kính gửi: Công ty TNHH phát triển bất động sản Lighthouse 1
(Địa chỉ: Căn TĐ 6-02, Khu đô thị Đại An, xã Nghĩa Trụ, tỉnh Hưng Yên
MST: 0901165991)
Trả lời Văn bản không số ngày 26/6/2025 của Công ty TNHH phát triển bất động sản Lighthouse 1 (sau đây gọi tắt là Công ty) về việc xin hướng dẫn cách tính giá đất được trừ để tính thuế GTGT, Thuế tỉnh Hưng Yên có ý kiến như sau:
Tại tiết a.5 điểm a khoản 3 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP ngày 29/7/2022 của Chính phủ) quy định:
“Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
a.5) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.”
Tại khoản 3 và khoản 7 Điều 8 Nghị định số 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định:
“Điều 8. Giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản:
Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp như sau:
...
3. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.
...
7. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.”
Tại khoản 1 và khoản 2 Điều 38 Nghị định số 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định:
“1. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2025.
2. Nghị định này thay thế:
a) Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng.
b) Nghị định số 49/2022/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2022 của Chính phủ sủa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị định số 12/2015/NĐ-CP, Nghị định số 100/2016/NĐ-CP và Nghị định số 146/2017/NĐ-CP."
Tại Điều 57 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật (được sửa đổi, bổ sung tại Điều 1 Luật số 87/2025/QH15 ngày 25/6/2025) quy định như sau:
“Điều 57. Văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực:
1. Văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực toàn bộ hoặc một phần trong các trường hợp sau đây:
a) Hết thời hạn có hiệu lực được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật;
b) Được sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế bằng văn bản quy phạm pháp luật mới của chính cơ quan, người có thẩm quyền đã ban hành văn bản quy phạm pháp luật đó;
c) Bị bãi bỏ theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
2. Văn bản quy phạm pháp luật hết hiệu lực toàn bộ hoặc một phần do có văn bản quy phạm pháp luật khác thay thế hoặc sửa đổi, bổ sung thì văn bản quy định chi tiết, quy định biện pháp cụ thể để tổ chức, hướng dẫn thi hành văn bản đó tiếp tục có hiệu lực trong trường hợp không trái với văn bản quy phạm pháp luật thay thế hoặc sửa đổi, bổ sung, trừ trường hợp được công bố hết hiệu lực toàn bộ hoặc một phần. Văn bản công bố phải được đăng tải trên cổng báo điện tử, cơ sở dữ liệu quốc gia về pháp luật.”
Căn cứ quy định nêu trên:
- Trường hợp Công ty TNHH phát triển bất động sản Lighthouse 1 phát sinh hoạt động kinh doanh bất động sản có nguồn gốc từ việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của Công ty Cổ phần Vinhomes theo Hợp đồng góp vốn số 01/2024/HĐGV/VHM-HĐ1 ngày 29/7/2024 thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định như sau:
- Trường hợp Công ty phát sinh hoạt động kinh doanh bất động sản trước ngày 01/7/2025 thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ giá đất theo giá chuyển nhượng.
- Trường hợp Công ty phát sinh hoạt động kinh doanh bất động sản từ ngày 01/7/2025 thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước. Trường hợp Công ty không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.
Thuế tỉnh Hưng Yên trả lời để Công ty biết và thực hiện./.
