Kính gửi: Công ty Cổ phần Bất động sản Circle Point
Mã số thuế: 0316850966
Địa chỉ: 90 Võ Văn Kiệt, quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng
Cục Thuế TP. Đà Nẵng nhận được văn bản số 63/2024/CCP-CV.PKT ngày 12/12/2024 của Công ty Cổ phần Bất động sản Circle Point (gọi tắt là Công ty) về việc đề nghị hướng dẫn chính sách thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản của dự án “Khu phức hợp Thương mại, Khách sạn và Căn hộ du lịch Nobu Danang” đang thực hiện triển khai xây dựng. Do các trường hợp Công ty nêu chưa phát sinh hồ sơ chuyển nhượng trên thực tế, nên liên quan các nội dung Công ty hỏi, Cục Thuế TP. Đà Nẵng có ý kiến về nguyên tắc như sau:
1. Về giá đất được trừ để tính thuế GTGT, chi phí tính thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Được áp dụng theo đúng hướng dẫn tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 49/2022/NĐ-CP ngày 29/7/2022 sửa đổi, bổ sung khoản 3, 4 Điều 4 Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định về giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản; Thông tư số 13/2023/TT-BTC ngày 28/02/2023 của Bộ Tài chính hướng dẫn về giá tính thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản và Chương V Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thu nhập chịu thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản.
2. Trường hợp ký hợp đồng cho thuê dài hạn có thu tiền thuê trả trước cho toàn thời gian thuê
Căn cứ quy định tại:
- Khoản 2 Điều 9 Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định về thời điểm lập hóa đơn đối với cung cấp dịch vụ;
- Thông tư số 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành Luật Thuế GTGT:
+ Khoản 6 Điều 7 hướng dẫn giá tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản
+ Khoản 4 Điều 8 hướng dẫn thời điểm xác định thuế GTGT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê;
+ Điều 11 hướng dẫn thuế suất GTGT 10%;
+ Điểm e khoản 3 Điều 5 Thông tư số 78/2014/TT-BTC hướng dẫn và hướng dẫn về doanh thu đối với hoạt động cho cho thuê tài sản.
Theo đó, trường hợp Công ty dự định ký hợp đồng cho thuê bất động sản dài hạn thì hoạt động này thuộc đối tượng áp dụng thuế suất GTGT 10%. Khi thu tiền trả trước cho toàn bộ thời hạn thuê thì thời điểm lập hóa đơn là thời điểm thu tiền. Giá tính thuế GTGT thực hiện theo hướng dẫn tại khoản 6 Điều 7 Thông tư số 219/2013/TT-BTC.
- Về thuế TNDN: Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. Công ty căn cứ điều kiện thực hiện chế độ kế toán, hóa đơn chứng từ thực tế và việc xác định chi phí có thể lựa chọn một trong hai phương pháp xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế TNDN theo hướng dẫn tại điểm e khoản 3 Điều 5 Thông tư số 78/2014/TT-BTC.
3. Về chuyển nhượng quyền thuê căn hộ dài hạn của khách hàng
- Khoản 1 Điều 10 Luật kinh doanh Bất động sản năm 2023 quy định về các hình thức mà tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản
- Khoản 3 Điều 20 quy định về các quyền của bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
- Khoản 1 Điều 44 quy định về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản;
- Khoản 1 Điều 49 quy định về các loại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng.
Căn cứ các quy định trên, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2023 chỉ quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; hiện nay không có quy định về các loại chuyển nhượng hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng và chuyển nhượng quyền thuê nhà, công trình xây dựng. Do đó, để đảm bảo căn cứ pháp lý xác định nghĩa vụ tài chính của người nộp thuế, đề nghị Công ty nghiên cứu các quy định tại Luật kinh doanh Bất động sản năm 2023 đang có hiệu lực thi hành để thực hiện đúng quy định của pháp luật.
Cục Thuế TP. Đà Nẵng trả lời để Công ty được biết và thực hiện. Trường hợp cần trao đổi thêm, đề nghị liên hệ trực tiếp với Cục Thuế (phòng Tuyên truyền - Hỗ trợ, SĐT: 0236.3823556; hoặc phòng trực tiếp quản lý thuế TTKT4) để được hướng dẫn hoặc tham khảo thêm các thông tin về chính sách thuế tại Trang thông tin điện tử của Cục Thuế TP. Đà Nẵng tại địa chỉ: http://danang.gdt.gov.vn./
