Kính gửi: Công ty cổ phần phát triển NVY Việt Nam
Mã số thuế: 0202239055
Địa chỉ: Số 1 đường Hà Nội, Phường Thượng Lý, Quận Hồng Bàng, Thành phố Hải Phòng
Cục Thuế TP Hải Phòng nhận được công văn số 03/2024/CV-NVYVN đề ngày 12/11/2024 của Công ty Cổ phần phát triển NVY Việt Nam (sau đây gọi là “Công ty”), nội dung đề nghị hướng dẫn về việc xác định thời điểm ghi nhận doanh thu tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Về vấn đề này, Cục Thuế TP Hải Phòng có ý kiến như sau:
Căn cứ Bộ Luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 của Quốc hội:
+ Tại Điều 385 quy định khái niệm hợp đồng: :
“Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”;
+ Tại Điều 401 quy định hiệu lực của hợp đồng;
Căn cứ khoản 2 Điều 18 Luật quản lý thuế số 38/2019/QH14 ngày 13/6/2019 của Quốc hội quy định về nhiệm vụ của cơ quan quản lý thuế:
“2. Tuyên truyền, phổ biến, hướng dẫn pháp luật về thuế...";
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính quy định doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản:
“a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
...
- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Trường hợp doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể:
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ chi phí.
+ Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm.
Khi bàn giao bất động sản doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp và quyết toán lại số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp thấp hơn số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm đồng thời có phát sinh chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới khi bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính các khoản chi phí này vào năm phát sinh chi phí. Các khoản chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào chi phí được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm đầu tiên bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
...".
Từ các căn cứ nêu trên, Cục Thuế TP Hải Phòng hướng dẫn về mặt nguyên tắc như sau:
Trường hợp Công ty cổ phần phát triển NVY Việt Nam ký hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ với khách hàng thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính.
Thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua được xác định theo quy định tại hợp đồng đã ký giữa bên mua, bên bán và các quy định pháp luật có liên quan.
Đề nghị Công ty căn cứ vào hồ sơ, tài liệu thực tế, đối chiếu với các quy định pháp luật để thực hiện theo đúng quy định. Cục Thuế TP Hải Phòng có ý kiến để Công ty cổ phần phát triển NVY Việt Nam biết và thực hiện./.
