QUY ĐỊNH VỀ VIỆC LẬP HOÁ ĐƠN, KÊ KHAI THUẾ GTGT ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN
Số: 10452 /CTBDU-TTHT ngày 12 tháng 4 năm 2024
V/v lập hoá đơn, kê khai thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
Kính gửi: CÔNG TY TNHH MUA BÁN NỢ VIỆT NAM
Địa chỉ: Số 51, phố Quang Trung, Phường Nguyễn Du, Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội, Mã số thuế:0101431355
Cục Thuế tỉnh Bình Dương nhận được công văn số 158/MBN-QLĐT ngày 27/03/2024 của CÔNG TY TNHH MUA BÁN NỢ VIỆT NAM (viết tắt “Công ty”) về việc lập hoá đơn, kê khai thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Qua nội dung công văn của Công ty, Cục Thuế có ý kiến như sau:
- Căn cứ Thông tư số 26/2015/TT-BTC ngày 27/02/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định số 12/2015/NĐ CP ngày 12/02/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 39/2014/TT- BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ như sau:
+ Tại Khoản 3 Điều 1 sửa đổi, bổ sung điểm a Khoản 8 Điều 4 Thông số 219/TT-BTC quy định về đối tượng không chịu thuế GTGT:
"3. Sửa đổi, bổ sung điểm a Khoản 8 Điều 4 (đã được sửa đổi, bổ Điều 8 Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính) như sau:
“a) Dịch vụ cấp tín dụng gồm các hình thức:
Bán tài sản bảo đảm tiền vay do tổ chức tín dụng hoặc do cơ quan thi hành án hoặc bên đi vay vốn tự bán tài sản bảo đảm theo ủy quyền của bên cho vay để trả nợ khoản vay có bảo đảm, cụ thể:
+ Tài sản bảo đảm tiền vay được bán là tài sản thuộc giao dịch bảo đảm đã được đăng ký với cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.
+ Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay thực hiện theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.
Trường hợp hết thời gian trả nợ, người có tài sản bảo đảm không có khả năng trả nợ và phải bàn giao tài sản cho tổ chức tín dụng để tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật, các bên thực hiện thủ tục bàn giao tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật thì không phải xuất hóa đơn GTGT.
...Ví dụ 3: Tháng 3/2015, Doanh nghiệp A là cơ sở kinh doanh nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thế chấp dây chuyền, máy móc thiết bị để vốn tại Ngân hàng B, thời gian vay là 1 năm (hạn trả nợ là ngày 31/3/2016). Đến ngày 31/3/2016, Doanh nghiệp A không có khả năng trả nợ và phải bàn giao tài sản cho Ngân hàng B thì khi bàn giao tài sản, Doanh nghiệp A không phải lập hóa đơn. Ngân hàng B bán tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ thì tài sản bán ra thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
Ví dụ 3a: Tháng 12/2014, Doanh nghiệp B là cơ sở kinh doanh nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thế chấp nhà xưởng trên đất và quyền sử dụng đất để vay vốn tại Ngân hàng thương mại C, thời gian vay là 1 năm, hạn trả nợ là ngày 15/12/2016, Ngân hàng thương mại C và Doanh nghiệp B có đăng ký giao dịch bảo đảm (thể chấp nhà xưởng trên đất và quyền sử dụng đất) với cơ quan có thẩm quyền. Đến ngày 15/12/2016, Doanh nghiệp B không có khả năng trả nợ và Ngân hàng thương mại C có văn bản đồng ý giải chấp để Doanh nghiệp B được bán nhà xưởng để trả nợ ngân hàng, tháng 1/2017, doanh nghiệp B bán nhà xưởng để trả nợ Ngân hàng thì nhà xưởng bán thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT...”
- Căn cứ Khoản 4 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/06/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế TNDN quy định căn cứ tính thuế chuyển nhượng bất động sản như sau:
“4. Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì tổ chức tín dụng khi được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào Ngân sách Nhà nước. Trường hợp bán đấu giá bất động sản là tài sản bảo đảm tiền vay thì số tiền thu được thực hiện thanh toán theo quy định của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và kê khai nộp thuế theo quy định. Sau khi thanh toán các khoản trên, số tiền còn lại được trả cho các tổ chức kinh doanh đã thế chấp bất động sản để bảo đảm tiền vay.
Trường hợp tổ chức tín dụng được phép chuyển nhượng bất động sản đã được thế chấp theo quy định của pháp luật để thu hồi vốn nếu không xác định được giá vốn của bất động sản thì giá vốn được xác định bằng (=) vốn vay phải trả theo hợp đồng thế chấp bất động sản cộng (+) chi phí lãi vay chưa trả đến thời điểm phát mãi bất động sản thể chấp theo hợp đồng tín dụng cộng (+) các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản nếu có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.”
Căn cứ các trích dẫn nêu trên, theo nội dung trình bày tại văn bản, Cục Thuế trả lời nguyên tắc cho Công ty như sau:
Trường hợp bên nợ (có trụ sở ở tỉnh Bình Phước) không có khả năng trả nợ và phải bàn giao tài sản (là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại tỉnh Bình Dương) cho Ngân hàng, Ngân hàng có ký hợp đồng bán khoản nợ của bên nợ lại cho Công ty (là tổ chức tín dụng theo quy định Luật các tổ chức tín dụng) thì khi bên nợ bàn giao tài sản cho Công ty, bên nợ không phải lập hóa đơn nếu đáp ứng theo quy định tại Khoản 3 Điều 1 Thông tư số 26/2015/TT-BTC sửa đổi, bổ điểm a Khoản 8 Điều 4 Thông số 219/TT-BTC. Công ty bán tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ thì tài sản bán ra thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT.
Trường hợp Công ty nhận giá trị bất động sản là tài sản bảo đảm tiền để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì Công ty khi được phép chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật phải kê khai nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản vào Ngân sách Nhà nước theo quy định tại Khoản 4 Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC.
Đề nghị Công ty rà soát tình hình thực tế việc xử lý nợ cho bên nợ, đối chiếu với các văn bản quy phạm pháp luật liên quan để thực hiện theo quy định. Trường hợp bện nợ thực hiện chính sách thuế có vướng mắc, đề nghị bên nợ liên hệ và gửi hồ sơ tới Cục Thuế tỉnh Bình Phước để được hỗ trợ giải đáp đúng thẩm quyền.
Trong quá trình thực hiện chính sách thuế, trường hợp còn vướng mắc, đơn vị liên hệ và gửi hồ sơ tới Cục Thuế Thành phố Hà Nội để được hỗ trợ giải quyết đúng thẩm quyền.
Trên đây là ý kiến của Cục Thuế tỉnh Bình Dương trả lời Công ty biết để thực hiện./
THAM KHẢO
Số: 10452 /CTBDU-TTHT
V/v lập hoá đơn, kê khai thuế GTGT đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản
